【YouTubeコメント欄2021,1,29のご質問】
いつも見ています。ありがとうございます。
質問ですが、全空に近いようなボロ物件を買う場合になかなか融資が通らず困っています。
そこで既存の物件の借入をひとつの銀行に集約して、すべての物件を共同担保で根抵当設定し、設定額は借入残高の20%増で設定してもらい担保余力を生み出す、こういうやり方はありなのかなしなのか、銀行によると思いますがいかがでしょうか？
次の物件を他行借入で買う時に困りそうですけど。
また、担保余力を銀行がどのように見るか気になります。
これも銀行によると思いますが、積算重視の銀行の場合、担保価格は時価評価額の7掛(＝結果的に市場価格の半額になる)とすると、残り半額分を銀行は保全したいと考えるのでしょうか。
自分は決して属性が悪いわけではないのですが、買うペースが速すぎると言われているのと、築古&ガラ空き&高利回り物件が好きなので融資付がなかなか大変です(笑)
一過性の修繕費を単年度の損金で計上していて黒字額も少ないので信用が足りません(泣)。
節税観点だといい感じなんですが、毎年ボロ物件を買わないと利益が出すぎちゃう感じです。
もちろん一過性経費は明確にしているのと次年度のBS / PL予測も銀行には提出しています。
収益還元で見てもらえれば、客付にも成功していてもちろん絶好調です(笑)
融資を受けられるかどうかが重要なのでご相談したい次第です。
【プロフィール】
金融機関で10年間融資業務に携わっておりました。
大手不動産会社で投資用不動産の売買仲介営業をしておりました。
現在は大家業と投資用不動産専門の買取業者を営んでおります。
得意技は、資金調達、財務、不動産売買です。
アセット株式会社 ぜん ゆうすけ
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上記の通りですが、利回り15％以上なら
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